Ante las elevadas tasas de interés y los altos precios de las viviendas, algunos compradores solo pueden ofrecer un pago inicial reducido.
Es una pregunta constante que se hacen los posibles compradores de una vivienda: ¿Cómo hago para llegar a un anticipo tan elevado?
La respuesta corta, por lo general, es que es imposible lograrlo.
La mayoría de las personas que compran su vivienda por primera vez (e incluso muchas que ya han comprado antes) no disponen del 20 por ciento de pago inicial necesario para obtener tasas hipotecarias más bajas y evitar costos adicionales como el seguro hipotecario.
Incluso si logra reunir una suma razonable, el pago inicial no le permitiría comprar tanto como hace un año: las tasas hipotecarias son aproximadamente el doble que entonces y los precios de las viviendas no se han desinflado lo suficiente como para compensar esos costos más elevados en muchas zonas.
Pero aún es posible asegurar la adquisición con un monto menor, ya sea que busque una vivienda modesta con el sueldo de un profesor o que financie algo con una bonificación o un regalo de fin de año. Muchos programas, que de alguna manera reciben apoyo por parte del gobierno federal, permiten pagos iniciales de tan solo el 3 por ciento o incluso no piden un pago inicial. Tienen nombres curiosos y un montón de abreviaturas: Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, VA y USDA, por nombrar algunas.
Las hipotecas que hay ahora en el mercado están más reguladas y son menos riesgosas que los préstamos que contribuyeron a la crisis inmobiliaria de 2008-2009; muchos de esos productos ni siquiera exigían a los prestatarios que comprobaran sus ingresos. Aun así, existen riesgos inherentes cuando se tiene una participación tan pequeña en la vivienda.
La gente podría perder su trabajo, o tener problemas de salud o de otro tipo. Y hay una posibilidad especialmente preocupante: Si el valor de la propiedad disminuye rápidamente, el prestatario podría acabar debiendo mucho más de lo que vale la vivienda, un fenómeno que denominado como “estar bajo el agua”.
Esto les ocurrió a muchos prestatarios hace una década, cuando los precios de la vivienda en Estados Unidos cayeron un 32 por ciento entre abril de 2006 y marzo de 2011, según CoreLogic. A finales de 2009 —el punto más bajo—, el 26 por ciento de los prestatarios debían más dinero del que valían sus viviendas.
Cuanto menos entregue de pago inicial, más podría hundirse en un escenario como este. Si tiene que mudarse, probablemente se vea obligado a vender la casa a un precio muy inferior a lo que debe, y que quede a deber el saldo restante.
La siguiente guía, que incluye un menú de hipotecas que permiten pagos iniciales bajos, puede ayudarlo en su búsqueda del mejor financiamiento.
¿Cómo funciona el mercado hipotecario?
Merece la pena detenerse un momento para analizar el funcionamiento del mercado hipotecario: Algunos prestamistas conservan los préstamos que conceden, pero la mayoría los venden a Fannie Mae o Freddie Mac, las entidades cuasi gubernamentales que garantizan la mayoría de las hipotecas estadounidenses. Fannie y Freddie mantienen los préstamos o los empaquetan en bonos que se venden a los inversionistas, quienes cobran una parte de los ingresos de sus pagos mensuales. Si usted se retrasa en sus pagos, las empresas garantizan que los inversionistas cobren de todos modos.
Otra entidad, Ginnie Mae, garantiza el pago a los inversionistas que compraron bonos hipotecarios con préstamos que se concedieron a través de otros programas gubernamentales, como la Administración Federal de la Vivienda, que presta en gran medida a personas que desean comprar una vivienda por primera vez; el Departamento de Asuntos de Veteranos; y otros.
¿Tienen algún costo adicional las hipotecas con un pago inicial bajo?
En la mayoría de los casos, los pagos iniciales más pequeños conllevan costos adicionales, que varían según el programa.
Muchos préstamos concedidos a personas que pagan menos del 20 por ciento de pago inicial exigen que se contrate un seguro hipotecario privado. La póliza no lo protege a usted, sino que, si usted no paga, los prestamistas de todas maneras reciben dinero.
El costo, que suele ser una prima mensual que se añade al pago de la hipoteca, depende de su puntuación crediticia, el importe del pago inicial y de la aseguradora. Según Freddie Mac, pagará aproximadamente entre $30 y $70 al mes por cada $100.000 que pida prestados. Pero algunos programas que solicitan un pago inicial bajo, sobre todo los que se adaptan a prestatarios con ingresos bajos y moderados, pueden ofrecer mejores precios o incluso no exigir el requisito del seguro.
Una vez que la participación del prestatario en la vivienda alcanza el 20 por ciento, el seguro suele dejar de ser obligatorio. Otros programas de préstamos que requieren un pago inicial bajo también exigen algún tipo de seguro hipotecario, pero tienen otros nombres y los costos varían.
¿Qué tipo de préstamos con pago inicial bajo existen?
Administración Federal de la Vivienda (FHA)
La FHA, que generalmente asegura préstamos con pagos iniciales del 3,5 por ciento o más, es a menudo una opción sólida para los prestatarios de ingresos bajos a medios que tienen historiales crediticios escasos o irregulares.
Pero no es necesariamente la opción más barata. Todos los prestatarios pagan lo que se conoce como una prima de seguro hipotecario inicial del 1,75 por ciento del importe del préstamo, que suele añadirse a su hipoteca, por lo que en realidad no tiene que pagarla por adelantado. Luego, en las hipotecas de interés fijo a 30 años con menos del 5 por ciento de pago inicial, por ejemplo, hay una prima de seguro anual del 0,85 por ciento del importe del préstamo, que se divide en pagos mensuales. (La comisión es menor para los préstamos con pagos iniciales más elevados y con plazos más cortos).
Una desventaja es que la FHA no permite a los prestatarios renunciar al seguro hipotecario una vez que acumularon un 20 por ciento de capital, como hacen otros préstamos respaldados por el gobierno.
Estas hipotecas están disponibles a través de prestamistas que cuentan con la aprobación de la FHA. Pero si busca la orientación de un experto independiente, los asesores de vivienda certificados por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EEUU puede ser un recurso útil al comienzo del proceso.
Freddie Mac y Fannie Mae
Ofrecen varias opciones de pago inicial a través de prestamistas, tanto mediante sus programas de préstamos estándar como mediante los que están adaptados a personas que buscan comprar por primera vez y familias con ingresos medios y bajos. La mayoría de sus programas permiten pagos iniciales tan bajos como el 3 por ciento a los prestatarios que cumplan los requisitos, ligeramente más bajos que los préstamos de la FHA.
Y desde hace aproximadamente un año, tanto Fannie como Freddie han empezado a permitir que los prestamistas sean más flexibles al considerar a muchos posibles prestatarios. Por ejemplo, pueden dar puntos a los solicitantes de préstamos que hayan mantenido un saldo positivo de efectivo en una cuenta corriente a lo largo del tiempo, o que tengan un buen historial de pago puntual del alquiler. “Todos estos factores se tienen en cuenta en la evaluación”, indicó Danny Gardner, vicepresidente sénior de Compromiso con el Cliente y la Comunidad en la división unifamiliar de Freddie Mac.
Los distintos programas se dirigen a diferentes grupos. Las hipotecas HomeOne de Freddie Mac permiten pagos iniciales de hasta el 3 por ciento solo cuando al menos uno de los prestatarios esté comprando una vivienda por primera vez, lo que para muchos programas gubernamentales significa que la persona no ha sido propietaria de una vivienda durante al menos tres años. Y el programa no tiene una puntuación crediticia mínima.
El programa Home Possible de Freddie Mac es similar, pero está dirigido a todos los prestatarios con ingresos más bajos, es decir, los que ganan el 80 por ciento o menos de los ingresos medios de su zona. El programa exime de las comisiones que suelen cobrarse a las personas con menor puntuación crediticia y el seguro hipotecario suele costar menos.
La versión de Fannie, denominada programa HomeReady, permite a los compradores hacer un pago inicial de tan solo el 3 por ciento y puede dar lugar a pagos mensuales más bajos en comparación con sus hipotecas estándar. Pone un límite a los ingresos (no más del 80 por ciento de la media de la zona donde se encuentra la propiedad), pero acepta a personas con puntuaciones crediticias tan bajas como 620. Generalmente también permite donaciones.
Departamento de Asuntos de Veteranos (VA)
Los préstamos respaldados por la VA (disponibles para los veteranos que reúnan los requisitos y los miembros del servicio activo, la Guardia Nacional, la Reserva y los cónyuges sobrevivientes que reúnan los requisitos) no exigen a los prestatarios ningún pago inicial. El programa no exige una puntuación crediticia mínima, aunque los prestamistas autorizados que conceden estos préstamos sí podrían exigirla.
Los préstamos de VA que se conceden con pagos iniciales bajos no exigen un seguro hipotecario continuo, pero los prestatarios que hagan un pago del 5 por ciento de entrada deben abonar una cuota única del 2,3 por ciento del importe del préstamo. Cabe señalar que los pagos iniciales más elevados se traducen en comisiones más bajas y que los usuarios que ya han participado antes en el programa pagan más. Sin embargo, poco más de la mitad de los prestatarios actuales están exentos porque reciben una indemnización por incapacidad o por otra razón que cumple con los requisitos.
La comisión puede incorporarse al préstamo, lo que significa que puede acabar teniendo un préstamo que supere el valor de su vivienda desde el principio.
Para quienes deseen comprar en zonas rurales, el Departamento de Agricultura de Estados Unidos (USDA) cuenta con programas que ofrecen hipotecas sin pago inicial a los prestatarios que reúnan los requisitos —aquellos con ingresos bajos o medios. Por ejemplo, una pareja con ingresos aproximados de $104.000 podría solicitar un préstamo para comprar o construir una casa en determinadas zonas rurales del condado californiano de San Bernardino a través de un prestamista aprobado.
Sin embargo, hay normas y costos, por ejemplo, una comisión inicial del 1 por ciento del importe del préstamo y una comisión anual del 0,35 por ciento del saldo de capital impago.
Para mayor información sobre las diferentes alternativas puede contactar a su ejecutivo de cuenta bancaria, quien le puede dar todos los detalles.
Tara Siegel Bernard, Ron Lieber – The New York Times
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