El alza de las tasas de interés está agravando las dificultades que enfrentan los compradores para encontrar viviendas asequibles.
A medida que las tasas de interés suben para combatir la persistente inflación, el aumento de los costos de las hipotecas hace que la vivienda en Estados Unidos —al igual que al otro lado del Atlántico en el Reino Unido —, sea aún menos asequible. En Estados Unidos, la tasa de interés actual del 7 por ciento para una hipoteca a 30 años, unida a un precio medio de la vivienda de $390.000, supone una cuota mensual de $2.600, lo que supone un aumento del 53 por ciento desde diciembre pasado, cuando tanto las tasas como los precios eran menores. La asequibilidad de la vivienda, que depende del precio de esta y de los ingresos personales, así como de las tasas de interés, se está convirtiendo en un tema político candente de cara a las elecciones intermedias.
Aunque los salarios han ido aumentando a medida que la pandemia ha ido cediendo, no han logrado compensar el aumento de los costos de la energía, la vivienda y los alimentos. Si bien suben las expectativas de caída de los precios de la vivienda, debido al alza de las tasas, se espera que la asequibilidad siga siendo un reto a largo plazo, especialmente para los compradores primerizos y los jóvenes.
Algunos de los factores que explican el aumento del valor de los inmuebles son comunes en Estados Unidos y en otras economías avanzadas. El descenso de las tasas de interés contribuyó a impulsar la demanda y los precios, pero en muchos lugares también influyeron la limitada oferta de tierras, los problemas de zonificación y los mercados excesivamente regulados. El resultado es que, incluso antes de la inflación galopante del año pasado, el precio medio de la vivienda en 10 países que representan el 60 por ciento del producto interno bruto mundial se había triplicado en las dos últimas décadas, según las cifras del McKinsey Global Institute.
En EEUU, esto está alimentando el desencanto político, ya que los compradores más jóvenes que no pueden encontrar una primera vivienda asequible se ven empujados a las propiedades de alquiler, donde los precios también están aumentando. Para ellos, un mercado roto que les impide acceder a la vivienda es un indicador de que se ha truncado el sueño americano de vivir una vida mejor que la generación anterior.
Los Republicanos intentan culpar al presidente Joe Biden de la menor asequibilidad. Pero el presidente tiene poco que ver con los factores subyacentes, como la política monetaria, las interrupciones de la cadena de suministro, el auge de la vivienda relacionado con la pandemia (ya que los compradores de las ciudades ricas se trasladaron a zonas de menor densidad, lo cual hizo subir los precios en nuevos lugares) y las estrictas normas locales de zonificación que dificultan la construcción de nuevas viviendas en las áreas más populares.
El denominado “NIMBYismo” (que proviene de Not in My BackYard -No en Patio de Atrás), la lucha de los actuales propietarios de viviendas para mantener la zonificación estricta y así evitar que sus propiedades disminuyan de valor, (o en algunos casos para tratar de mantener los barrios étnicamente homogéneos), se ha convertido en una bandera de lucha para la reforma de la vivienda. Freddie Mac calcula que en Estados Unidos faltan 3,8 millones de viviendas, lo que requerirá aumentar la construcción. Pero el aumento del costo de las tierras, los costos de construcción y las estrictas normas locales dificultan la construcción de nuevas unidades, sobre todo las más baratas. En la década posterior a la crisis financiera de 2008 se construyeron menos viviendas en Estados Unidos que en cualquier otra década desde los años sesenta.
¿Qué se debe hacer? Tanto el gobierno federal como el local deberían deshacerse de las anticuadas leyes de zonificación, algunas de ellas con más de 100 años de antigüedad, y aprovechar el momento posterior a la pandemia para repensar cómo deben funcionar las zonas urbanas, fomentando la densidad, pero también la diversidad. Las ciudades funcionan mejor cuando ofrecen una buena combinación de espacio residencial y de oficinas, unidades más pequeñas y viviendas más grandes, así como viviendas multifamiliares. Hay lecciones aquí más allá de los Estados Unidos.
Es posible que el gobierno también tenga que ofrecer créditos fiscales para las familias de ingresos bajos y medios, e incentivos para que los constructores construyan viviendas de alta calidad y de menor tamaño. También debería haber límites con respecto a cual parte del mercado puede ser controlada por los grandes inversionistas: como el capital privado ha entrado en la vivienda unifamiliar, y ahora en la multifamiliar, y en los alquileres, los precios han subido en muchos mercados. La vivienda es un bien, pero también una necesidad. Ni las familias ni la política serán estables hasta que la asequibilidad vuelva a mejorar.
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